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樓市成交:預計13年全國商品房銷售面積增速約10%。一季度成交較旺,二季度則略低于預期,信貸在年初較為寬松,進入4月份首套房貸利率優惠折扣收緊,一季度需求略有透支也影響二季度的成交。限購城市成交增速快于非限購城市。9月成交的環比改善值得期待。房價:整體溫和上漲,一季度的漲幅高于二季度,這與庫存在一季度較低二季度高企有關。
一線和二線重點城市漲幅較快,主要因去年同期部分開發商以價換量使得基數較低。未來需要關注貨幣政策對于房價的影響。土地市場:延續去年四季度的火爆,一二線城市地王頻出,部分城市土地出讓金已經高于去年全年。政策:從行政調控轉向機制改革,從短期控制走向長效建設。
公司:毛利拐點、集中度提升
毛利率低點已現,未來將企穩:上半年結算項目大多在去年年初銷售均價較低,同時土地成本較高,目前毛利率已是低點,均價上升后將帶動毛利率企穩。銷售增速進一步分化,龍頭企業規模優勢盡顯:龍頭房企的銷售增速超越行業平均,全國和城市市場占有率都進一步提升。拿地穩健布局發達城市,新開工力度普遍加大:上半年規模房企拿地集中在一二線城市,注重市場規模和需求支撐,輔以市占率的提高進一步做大規模。在政策平穩的預期下,新開工力度普遍加大。資金成本下移,杠桿率上升:社會整體資金成本較去年下降,特別是信托成本下降顯著,融資渠道漸趨多元化,板塊短期資金壓力較小。不過在一二線城市布局,開支相對較大,在資金成本下降時,房企凈負債率整體上升,板塊杠桿進一步放大。
估值邏輯的再演繹
行業估值與基本面的博弈:我們維持中期策略判斷,板塊估值與行業增速正相關,與投資波動性負相關。在中性的假設下,13年行業增速可以維持在10%左右,好于12年的1.8%,并且投資波動性確實隨著行業政策長效化后開發商預期穩定而在減小。尋找擁有超額收益的品種:行業增速趨勢放緩的情況下,板塊整體估值的提升空間有限。我們認為,兩種類型的房企將會持續獲得超額收益,一類是解決土地稀缺性的房企,比如華夏幸福,再有是基于高周轉、高杠桿下的企業規模快速增長,比如陽光城與泰禾集團。
風險提示
下半年房地產銷售增速低于預期;資金面趨緊使得公司財務承壓。
